地产-温哥华VS上海:新移民的买房观

温哥华VS上海:新移民的买房观
2016-3-8 出处:居外网 我要评论(0)

从海外回上海过春节,最大的意外倒不是外环内禁止放鞭炮,除夕夜安静到仿佛人在海外,而是炽热异常的房市。

新闻标题里到处弥漫着抢房的恐慌:2015年成交1.4万亿的上海成为全球第一大房地产市场;某楼盘353套千万级新房一天被抢光;某房东1天跳价3次涨70万;90后女孩连遭房东违约一周净赚57万……目前,全市二手房均价已达到3.6万/平米,2006年被视为天价的汤臣一品开盘价13万/平米,如今已引不起大惊小怪,而笔者2012年年中购买的那套12年房龄的自住房,现在中介已经拍胸脯说可以涨价90%了。

从上海到温哥华,11小时的飞行距离让你远离大都市,踏入宁静社区。没承想,两地的热门话题却是一模一样——作为一枚去年暑期刚刚登陆的新移民,登陆不久,朋友不多,听到华人谈论的依然永远是房子,房子,房子,新楼开盘日排队抢购、几十个买家抢一套房Open House的故事同样比比皆是。以人民币兑加币1:5来计算的话,现在100万加元能在上海中环(以大温地区作比,内环范围相当于温哥华,中环相当于列治文本那比北温,外环相当于Translink 3区范围)买一套十年房龄约100平米的公寓,而100万加元在温哥华则比较尴尬,因为出得起这个预算的不愿买公寓,却也买不起house了。

到底哪个市场更可能存在泡沫?

100万加元在上海中环可以买一套这个小区里的三室。

100万加元可以在温东买一套这样的house。

100万加元可以在温东买一套这样的house

国际上普遍采用房价收入比来判断某地的楼市是否存在泡沫,一般在4-6倍之间属于健康状态。根据市场研究机构Demographia今年1月公布的年度《国际住房负担能力调查》报告显示,温哥华是全球除香港、悉尼外房价最让人负担不起的第三大城市(内地城市除外),房价达到了收入的10.8倍,也就是说房奴收入不吃不喝攒10.8年才能买一套房,可这个数字,无论在放到国内哪个一线城市都算低的,最高的深圳甚至达到了可怕的25倍(据机构易居中国的报告),上海也有20倍。再来和上海10年涨5倍的平均涨幅相比,被号称“疯了”的温哥华楼市,在我等国人看来似乎根本是小巫见大巫。

也许正是因为这个原因,半年有余,遇到的华人几乎没有租房的。参加中侨讲座,谈BC房市以及如何验屋,结果大多数参与者都已买房,攒了一堆关于中介不靠谱、房屋过户后问题多多怎么办等一堆疑问,向主持人连珠炮般“发射”,和先生面面相觑,才发现我俩是席间唯一没买房、还在研究当地市场的人。朋友的父母是典型“中国速度”的代表——两老不会英文,对温哥华几乎是一无所知,团聚移民到温哥华后,他们先是住在家庭旅馆,家庭旅馆经营者同时兼任房产中介,开车带着两老逛大温地区找房源,两周后就直接从家庭旅馆搬进了位于列治文的townhouse……

但是,简单地以房价收入比来做对比,其实存在一定误导性。首先,中国目前还处于经济发展阶段,工资涨得很快,上海的人均可支配收入10年来涨了两三倍,但在加拿大等发达国家,收入增长并没有这么明显;其次,官方数据只统计了工资收入,但在国内还存在着大量无法统计的灰色收入、投资收入等,整体收入水平是被低估的;还有一点很大的不同,那就是国内没有房产税,持有零成本,而在国外,年年要付的房产税可不是个小数目,这些都应该折算到总房价里去。当然,温哥华的房价收入比也未必能准确反映这个市场,这里有一堆报着低收入却住着豪宅的“隐形富豪”,否则光靠工薪族那笔铁打不动的死工资,怎么扛得起这么高的房价?

当所有人一致看多时,泡沫已近在眼前,温哥华和上海眼下似乎都处在这么一个阶段。两地楼市的未来其实都和中国经济大方向息息相关,可如果要让我做一个二选一的抉择,我宁愿站在上海这一边:且不论没有房产税持有成本低、对政策地段熟门熟路不易受骗,更因为上海毕竟是一个拥有2400多万人口的特大城市,背后是全中国的购买力,每年有着更多的人口流入、更多的高薪工作机会和发展空间。以中国经验在这里迅速买房定居,或是买地炒楼频繁转手,此前华人移民潮带来的需求的确助推了温哥华楼市,可随着投资移民关闭、技术移民收紧,来自中国的移民越来越少将是一个不可改变的事实,还有多少“子弹”可以持续进入这个市场?在如今低利率的市况下,很多华人贪图人民币与加币之间的利差而高额负债,一旦加元进入加息升值的方向,这些负债者(尤其是没有加元收入者)将会加倍狼狈。此外,美国房地产市场已向海外投资者开放,如果有选择,有多少富豪会首选温哥华、而非纽约旧金山?真要在加拿大买房,人口第一的多伦多才应该是第一选择啊。

追高不明智,目前我们家做出的决定是:持有上海的房子,持币等待温哥华房价见顶。


来源:居外网

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